별장세 폐지(2023. 3. 14.). 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부과

저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

2023년 3월 14일의 지방세법 개정 전까지 별장으로 취급된 주택이 상당한 취득세, 재산세 및 양도소득세가 중과되어 상당한 비용을 지불해야 할 수 있었습니다. 다만, 별장은 종합부동산세법에서는 주택으로 보지 않았기 때문에 종합부동산세는 부과되지 않았습니다.

 

그렇지만 지방 소멸의 위기 속에서 이에 대한 비판이 있었으므로, 2023년 3월 14일에 별장세가 폐지되었습니다. 다만, 이에 따라 별장으로 취급되었던 것이 주택으로 판단되는 경우에 여전히 취득세, 재산세 및 양도소득세의 대상(별장 중과세는 폐지)이  될 뿐만 아니라 종합부동산세의 대상이 될 수 있습니다.  

 

별장은 아래와 같은 기준을 충족하는 주택을 말합니다(구 지방세법 제13조 제5항 제1호. 2023. 3. 14. 삭제). 그렇지만 별장에 관한 내용이 지방세법에서 삭제됨에 따라 별장세가 폐지되었습니다.

 

  ▷ 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지

  ▷ 제외 : 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지

 

지방자치법 제3조(지방자치단체의 법인격과 관할) ③ 특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시가 아닌 인구 50만 이상의 시에는 자치구가 아닌 구를 둘 수 있고, 군에는 읍ㆍ면을 두며, 시와 구(자치구를 포함한다)에는 동을, 읍ㆍ면에는 리를 둔다. ④ 제10조제2항에 따라 설치된 시에는 도시의 형태를 갖춘 지역에는 동을, 그 밖의 지역에는 읍ㆍ면을 두되, 자치구가 아닌 구를 둘 경우에는 그 구에 읍ㆍ면ㆍ동을 둘 수 있다.

 

지방세법 시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ② 삭제 <2023. 12. 29.>

 

그렇지만 아래와 같이 세금이 부과될 수 있습니다.

 

▣ 취득세 중과세(지방세법 제13조, 제16조) : 관련 규정 삭제에 따른 중과세 폐지<2023. 3. 14.>. 과세 기준에 부합하는 주택에 포함 시에 과세

 

▣ 재산세 중과세(지방세법 제111조) : 관련 규정 삭제에 따른 중과세 폐지<2023. 3. 14.>. 과세 기준에 부합하는 주택에 포함 시에 과세

 

▣ 종합부동산세(종합부동산세법 제2조 제3호) : 과세 기준에 부합하는 주택에 포함 시에 과세

 

지방세법에서 별장이 삭제됨에 따라, 이전과는 달리 별장도 지방세법상 주택에 포함되면 종합부동산세 대상에 포함됩니다. 1세대 1주택자를 판단할 때 대통령령으로 정하는 지방 저가주택이 배제되므로 이 경우에는 별장세가 폐지되어도 종합부동산세의 대상에서 배제됩니다.  

 

종합부동산세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다.  제8조(과세표준) ④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다. 1. 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우 2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 3. 1주택과 상속받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “상속주택”이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우 4. 1주택과 주택 소재 지역, 주택 가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지방 저가주택(이하 “지방 저가주택”이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 주택법  제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 

재산세와 종합부동산세의 대상이 되는지 여부와 관련하여 아래 표를 참고할 수 있습니다.

 

구분		재 산 의 종 류	재산세	종부세
건축물	주거용	- 주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구), 오피스텔(주거용)  - 일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·가정어린이집용 주택	과세 과세	과세 ×
	기타	- 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	×
토지	종합합산	- 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등  - 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지  - 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지  - 재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지  - 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지	과세 과세 과세 과세 과세	과세 과세 과세 과세 ×
	별도합산	- 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)  - 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등	과세 과세	과세 과세
	분리과세	- 일부 농지·임야·목장용지 등(재산세만 0.07% 과세)  - 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세)  - 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	× × ×

 * 표의 출처 : 국세청, 궁금해요 종합부동산 세법(종합부동산세 법령 안내자료), https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2357&cntntsId=7739

 

 

▣ 양도소득세(소득세법 제104조의3) : 주택에 포함 시에 과세. 부속토지는 중과세

 

소득세법상의 별장은 소득세법상 주택에 해당하면 양도소득세가 중과될 수 있고, 법 규정에 따라 1세대 1주택 여부의 판단 기준에 포함될 수도 있습니다.

 

그렇지만 별장에 부속된 토지는 소득세법상에서 '비사업용 토지'에 해당(소득세법 제104조의3 제1항 제6호) 하므로, 양도소득과세표준에 아래의 세율(소득세법 제104조 제1항 제8호)을 적용합니다.

 

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.    6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 “별장”이라 한다)의 부속토지. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택의 부속토지는 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.     제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.   8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지