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  1. 2022.02.26 1세대의 범위 및 세대 분리(독립 세대) 요건(2025.2.9. 업데이트)
  2. 2022.02.26 1세대 1주택자의 주택 추매와 종합부동산세(세금폭탄?)
  3. 2022.02.25 주택과 관련한 3대 세금(취득세, 보유세, 양도소득세)
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저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

소득세법은 거주자의 양도소득에 대한 납세의무에 대해 규정하면서 제88조 제6호에 '1세대'에 대해 "거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다."고 정의하고 있습니다. 이 정의에 따라 1세대의 세대주와 세대원은 아래와 같습니다.

 

  • 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위 : 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매
  • 배우자에는 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함 
  • 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함
  • 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다

 

소득세법 
제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무 
제1절 양도의 정의
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

 

위의 정의에 따르면 일단 1세대로 구성된 자는 대통령령으로 정하는 경우가 아니라면 그 주소 또는 거소에서 퇴거한 사람이라고 하더라도 분리하여 1세대를 구성할 수 없습니다. 그렇지만 아래와 같이 대통령령(소득세법 시행령)에 규정한 1세대의 범위에 해당하는 자라면 분리하여 1세대를 구성할 수 있습니다. 1세대를 구성할 수 없는 자는 주소지를 달리하더라도 기존의 1세대에 포함되므로 1세대를 요건으로 하는 세금 문제를 판단할 때 유의해야 합니다. 

  • 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
  • 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
  • 법 제4조에 따른 소득 중 기획재정부령으로 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액이 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 구성 가능

위의 기준에 따르면, 일단 나이가 30세 이상이라면 독립하여 1세대로 인정받을 수 있습니다. 그리고 배우자가 사망하거나 이혼하여 혼자 남게 되더라도 1세대를 구성할 수 있습니다. 만약 이에 해당하지 않더라도 '종합소득(이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득), 퇴직소득, 양도소득(금융투자소득 미포함)'이 "「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우"라면 1세대를 구성할 수 있습니다. 즉, 30세 이전인 자는 자신의 소득을 증빙하는 경우에 1세대를 구성할 수 있습니다.   

 

소득세법 시행령
제152조의3(1세대의 범위) 법 제88조제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
 1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
 3. 법 제4조에 따른 소득 중 기획재정부령으로 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.]

 

그런데 '기준 중위소득'은 「국민기초생활 보장법」에서 "보건복지부장관이 급여의 기준 등에 활용하기 위하여 제20조제2항에 따른 중앙생활보장위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 고시하는 국민 가구소득의 중위값"으로 정의하며 "「통계법」 제27조에 따라 통계청이 공표하는 통계자료의 가구 경상소득(근로소득, 사업소득, 재산소득, 이전소득을 합산한 소득을 말한다)의 중간값에 최근 가구소득 평균 증가율, 가구규모에 따른 소득수준의 차이 등을 반영하여 가구규모별로 산정"하도록 규정합니다.

 

'기준 중위소득'은 매년 고시되며 2025년의 기준 중위소득은 아래와 같습니다(2025년 기준 중위소득 및 생계·의료급여 선정기준과 최저보장수준[시행 2025. 1. 1.] [보건복지부고시 제2024-162호, 2024. 8. 1., 제정]).

*8인 이상 가구의 기준 중위소득: 1인 증가시마다 923,623원씩 증가(8인가구: 9,9112,051원)

국민기초생활 보장법 ( 약칭: 기초생활보장법 ) 
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
11. “기준 중위소득”이란 보건복지부장관이 급여의 기준 등에 활용하기 위하여 제20조제2항에 따른 중앙생활보장위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 고시하는 국민 가구소득의 중위값을 말한다.
제6조의2(기준 중위소득의 산정) ① 기준 중위소득은 「통계법」 제27조에 따라 통계청이 공표하는 통계자료의 가구 경상소득(근로소득, 사업소득, 재산소득, 이전소득을 합산한 소득을 말한다)의 중간값에 최근 가구소득 평균 증가율, 가구규모에 따른 소득수준의 차이 등을 반영하여 가구규모별로 산정한다.
② 그 밖에 가구규모별 소득수준 반영 방법 등 기준 중위소득의 산정에 필요한 사항은 제20조제2항에 따른 중앙생활보장위원회에서 정한다.

 

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저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

주택가격이 급격하게 상승하여 서울 시내에서는 6억원 미만의 아파트를 찾기가 어렵게 되었습니다. 그리고 이와 함께 주택의 공시가격도 급격하게 상승하고 있습니다. 그런데 공시가격 6억원은 원칙적으로 종합부동산세의 과세기준이 됩니다. 그렇지만 1세대 1주택자의 경우에는 이것에 5억원을 더 공제하여 11억원이 과세 기준이 됩니다. 

  • 종합부동산세 과세 기준 : 6억원 (공시가격)
  • 1세대 1주택자 과세 기준 : 6억원 + 추가 5억원 = 11억원 (공시가격)
종합부동산세법 [시행 2021. 9. 14.] [법률 제18449호, 2021. 9. 14., 일부개정]
제8조(과세표준) 
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 

 

□ 주택분 종합부동산세 세율 및 세액 (종합부동산세법 제9조 제1항 및 제3항)

 

주택에 대한 종합부동산세는 다음과 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”)으로 합니다.

 

납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외]는 아래와 같습니다(법인은 별도 규정).

 

 

납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 아래와 같습니다.

 

 

다만, 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(「지방세법」 제111조제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제합니다.

 

 

□ 1세대 1주택자에 대한 세액 공제

 

그리고 종합부동산세를 납부하게 되더라도 1세대 1주택자는 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자는 산출된 세액에서 보유기간에 따른 공제율을 곱한 결과를 공제하고 납부합니다. 예를 들어 보유기간 6년인 경우 '종합부동산세 - (종합부동산세 x 0.2)'.

 

 

또한 만약 1세대 1주택자가 만 60세 이상인 경우에는 산출된 세액에 연령별 공제율을 곱한 금액을 해당 세액에서 공제하고 납부합니다. 예를 들어 만 65세인 경우 '종합부동산세 - (종합부동산세 x 0.3)'.  

 

 

게다가 위 두 가지 사례에 모두 해당하는 경우에는 이것들이 모두 공제될 수 있습니다. 예를 들어 만 65세이고 보유기간이 6년인 경우 '종합부동산세 - (종합부동산세 x 0.2) - (종합부동산세 x 0.3). 다만, 합산된 공제액은 100분의 80이 최대입니다. 그래서 종합부동산세를 최대 80퍼센트까지 공제받을 수 있어서 1세대 1주택자는 종합부동산세의 부담을 덜 수 있습니다.

 

그래서 1세대 1주택자는 아래와 같이 세액을 공제받을 수 있습니다.

  • 과세기준 금액에서 5억원을 추가 공제한 만큼의 세액
  • 결정된 종합부동산세에서 보유기간에 따른 공제액과 연령에 따른 공제액

 

□ 1주택 추가 구매 시의 종합부동산세

 

그런데 1세대 1주택자의 세대에 속한 자가 주택을 구매한 경우에는 위와 같은 공제는 받을 수 없습니다. 종합부동산세는 개인별로 부과되지만, 위의 공제는 1세대를 기준으로 판단되기 때문입니다. 아래와 같은 상황들을 생각해 볼 수 있습니다.

 

  • 조정대상지역 1주택자가 조정대상지역 1주택을 추가로 구매한 경우 : 공제 없음(중과)
  • 조정대상지역 1주택자가 종합부동산세나 취득세가 중과되지 않는 비조정대상지역 1주택을 추가로 구매한 경우 : 공제 없음(중과 없음)
  • 비조정대상지역 1주택자가 비조정대상지역 1주택을 추가로 구매한 경우 : 공제 없음(중과 없음) 

 

만약 주택보유기간이나 연령에 따른 공제액이 크지 않고 기존에 보유한 주택가격과 신규 매입 주택의 가격의 합산이 6억원을 크게 넘지 않거나 세대원이 명의를 분산하여 매입한 결과 세대원 각각의 주택 가격의 합산이 6억원을 크게 넘지 않는다면 종합부동산세에 대해 크게 우려하지 않아도 되겠지만, 서울에 공시가격이 11억원이 넘는 주택을 소유한 자가 위와 같은 공제를 받고 있는 상태에서 소유자 본인 또는 그 세대의 세대원이 주택을 추가로 매입하는 경우에는 상당한 세금 부담을 지게 될 수 있습니다.  

 

이와 관련하여 국세청은 세액계산 흐름도를 제공하고 있습니다.

  - 국세청, 세액계산 흐름도: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2353&cntntsId=7735 

 

 

□ 사례별 종합부동산세(홈텍스 주택분 종합부동산세 간이세액계산)

    ※ 상세하고 정확한 내용은 세무사와 상담 필요

 

보유한 주택의 공시가격이 11억원인 1세대 1주택자의 주택분 종합부동산세액은 아래와 같이 0원입니다. 

보유한 주택의 공시가격이 11억원인 1주택자의 세대원이 그 자의 명의로 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다.

보유한 주택의 공시가격이 11억원인 1주택자 본인이 공시가격 3억원인 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다.

보유한 주택의 공시가격이 16억원인 1세대 1주택자의 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다. 만 67세 및 보유기간 17년을 적용하여 세액공제를 받았은 것으로 계산하였습니다.

보유한 주택의 공시가격이 16억원인 1주택자의 세대원이 그 자의 명의로 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다. 연령 및 장기보유에 따른 세액공제가 빠졌습니다.

보유한 주택의 공시가격이 16억원인 1주택자 본인이 공시가격 3억원인 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다.

만약, 1세대 1주택자가 주택을 추가로 매입하는 경우에는 부부 간(부부간 재산 증여는 6억권까지 세금 공제)이라면 주택의 명의를 분산하는 것이 유리합니다(부부 이외의 세대원이 주택을 구매하는 경우에는 세대 분리 요건에 부합하면 세대를 분리하는 것이 좋습니다). 각 명의자가 6억원을 공제받기 때문에 위와 같이 공시가격 6억원 이하인 주택에 대해서는 종합부동산세가 부과되지 않고 넘더라도 세금 부담이 크지 않기 때문입니다(추매자 세대원의 세대 분리 시에는 1세대 1주택자의 지위가 유지됩니다). 그렇지만 공시가격이 높을수록 종합부동산세의 부담이 급격하게 커지고 공시가격은 계속하여 상승하는 추세에 있으며 그 상승폭도 정부정책에 따라 클 수 있기 때문에, 주택의 추가 매입을 할 때 세금에 대한 부담에 대해 유의할 필요가 있습니다.

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저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

주택과 관련한 3대 세금으로 취득세, 보유세(재산세 및 종합부동산세) 및 양도세가 있습니다. 주택을 구매할 때 취득세를 납부하고, 주택을 보유하면서 기본적으로 재산세를 납부하며 보유한 부동산이 일정 금액을 넘는 경우, 즉 고액의 부동산 보유자로 취급되는 경우에 종합부동산세를 납부하며, 주택을 양도할 때는 재산(주택)에 대한 양도소득이 발생하므로 이에 대해 양도소득세를 납부합니다.

 

○ 주택 관련 세금들 : 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세, (종합소득세)), 양도소득세

 

그런데 이 세금들을 관장하는 법은 아래와 같이 세 가지가 있습니다. 각각은 그 법률의 목적과 내용이 상이하며, 이에 따라 각각의 세금들은 상호간에 독립적으로 규정되어 있습니다. 다만, 재산세에 대해 종합부동산세는 "고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적"으로 하여 부과하고 있다는 점에서 국가의 부동산 정책의 성격이 강하다고 볼 수 있습니다. 

 

○ 지방세법 : 취득세, 재산세(보유세)

○ 종합부동산세법 : 종합부동산세(보유세)

○ 소득세법 : 양도소득세, (종합소득세(보유세))

 

그렇지만 종합부동산세가 고액의 부동산 보유자에 대해 특별히 부과하는 것이라면, 1세대가 1주택을 보유한 경우에는 다양한 세제 혜택을 부여하고 있고, 취득세의 경우에는 특정한 경우에 세금 중과 대상에서 배제하는 경우도 있습니다(예를 들어 지방세법 및 지방세법 시행령은 공시가격 1억원 이하의 주택을 취득하는 경우에 취득세 산정 시에 중과세 부과 대상에서 제외하고 다른 주택을 취득할 때도 취득세를 산정할 때 주택의 수에서 배제하도록 규정합니다). 또한 주거 목적이 아닌 주택을 '별장'으로 보아 세금을 중과하기도 하고, 「조세특례제한법」에 농어촌주택 및 고향주택을 규정하여 기존 주택을 양도할 때 이 주택을 주택수에서 배제하기도 합니다.

 

○ 조세특례제한법 : 농어촌주택 및 고향주택(기존 주택 양도소득세 비과세)

   

결론적으로 재산이나 주택수가 많을수록 많은 세금을 납부하도록 하고 있다고 할 수 있습니다.

 
 

 

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