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저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

주택법 제63조의2 제1항에 따라 국토교통부장관이 조정대상지역을 지정 또는 해제할 수 있습니다. 현재 국토교통부 공고(국토교통부공고 제2022-1408호, 2022년 11월 14일)에 따라 상당수의 지역이 조정대상지역 지정에서 해제되어 현재 조정대상지역으로 지정된 지역은 아래와 같습니다. 일단 조정대상지역으로 지정되면 해제 공고가 있기 전까지 그대로 유지됩니다.

□ 조정대상지역의 지정

국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. <개정 2021. 1. 5., 2021. 8. 10.>

□ 조정대상지역의 지정 기준

조정대상지역은 아래 두 가지 중 어느 하나에 해당하는 지역으로 각각에 대해 주택법 시행령에 규정된 기준을 충족하면 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정할 수 있습니다.    

 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

   - 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정 가능

 2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

▶ 1번에 해당하는 지역 

조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “조정대상지역지정직전월”)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음에 해당하는 지역

   가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

   나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의▷ 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역

   다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

▶ 2번에 해당하는 지역

조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역

   가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역

   나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집했으나 입주자가 선정되지 않은 주택을 말한다)의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역

   다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

※ 조정대상지역 지정기준 충족 여부를 판단할 때 위 기간에 대한 통계가 없는 경우에는 그 기간과 가장 가까운 월 또는 연도에 대한 통계를 제1항 각 호에 규정된 기간에 대한 통계로 봅니다. 

□ 조정대상지역 지정의 효력

 ▷ 「주택법」제64조에 따른 분양권 전매 제한 
 ▷ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항. 예를 들어 주택 취득세, 양도세 등에 대해 강화된 기준을 적용

※ 참고 : 조정대상지역 지정 해제_국토교통부공고 제2022-1408호

저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

주택법 제63조 제1항에 따라 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 투기과열지구를 지정 또는 해제할 수 있습니다. 현재까지 국토교통부 공고(최종 공고 : 국토교통부공고 제2022-1407호, 2022. 11. 14.)에 따라 투기과열지구로 지정된 및 해제된 지역은 아래와 같습니다. 일단 투기과열지구로 지정되면 해제 공고가 있기 전까지 그대로 유지됩니다.

2017년부터 투기과열지구로 신규 지정된 내역은 시기별로 아래와 같습니다. 주석의 내용은 위와 동일합니다. 2022년 11월 14일에 서울특별시 전역과 과천시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 광명시, 하남시를 제외한 지역들은 해제되었습니다.

□ 투기과열지구의 지정 및 해제 (주택법 제63조 제1항)

토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. 

□ 투기과열지구의 지정 기준 (주택법 제63조 제2항)

투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 아래의 대통령령으로 정하는 기준(주택법 시행령 제72조의2)을 충족하는 곳이어야 한다.

  1. 투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 “투기과열지구지정직전월”)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

  2. 다음 각 목에 해당하는 곳으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳
   가. 투기과열지구지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳
   나. 주택법 제15조에 따른 사업계획승인 건수나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 건수(투기과열지구지정직전월부터 소급하여 6개월간의 건수)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳

  3. 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각 목에 해당하는 곳
   가. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳
   나. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳
   다. 해당 지역의 분양주택(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 연도의 직전 연도에 분양된 주택을 말한다)의 수가 법 제56조제1항에 따른 입주자저축에 가입한 사람으로서 국토교통부령으로 정하는 사람의 수보다 현저히 적은 곳

※ 투기과열지구 지정기준 충족 여부를 판단할 때 위에 규정된 기간에 대한 통계가 없는 경우에는 그 기간과 가장 가까운 월 또는 연도에 대한 통계를 위에 규정된 기간에 대한 통계로 본다.

□ 투기과열지구 지정의 효력

 ▷ 「주택법」제64조에 따른 분양권 전매 제한 
 ▷ 기타 투기과열지구 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항. 예를 들어 LTV, DTI, DSR 규제의 차별적 적용

※ 참고 : 국토교통부공고 제2022-1407호, 2022. 11. 14.

※ 관련 글

  - 2022.02.28 주택법, 투기과열지구의 지정 및 해제(2022년 2월 28일 기준)

  - 2022.02.27 주택법, 조정대상지역의 지정 및 해제

2022년 10월 12일(목)에 금융통화위원회는 빅스텝을 단행하여 다음 통화정책방향 결정시까지 한국은행 기준금리를 2.50%에서 3.00%로 0.5%p 상향 조정하여 통화정책을 운용하기로 하였습니다. 이는 지난 2012년 7월의 기준금리 수준이며 직전 고점인 2011년 6월의 3.25%보다 0.25%p 낮은 것입니다.

그리고 한국은행은 금융중개지원대출 중 상시 지원 프로그램의 대출 금리를 연 1.25%에서 연 1.50%로 인상(2022년 10월 12일부터 시행)하였습니다(다만 코로나19 피해 중소기업 및 소상공인 지원 프로그램의 기존 대출취급분에 대한 대출 금리는 만기까지 연 0.25%로 유지).

한국은행 기준금리 변동추이

(출처: http://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643)

아래는 한국은행의 보도자료의 내용입니다.

통화정책방향

□금융통화위원회는 다음 통화정책방향 결정시까지 한국은행 기준금리를 현재의 2.50%에서 3.00%로 상향 조정하여 통화정책을 운용하기로 하였다. 높은 물가 오름세가 지속되는 가운데 환율 상승으로 인해 물가의 추가 상승압력과 외환부문의 리스크가 증대되고 있는 만큼 정책대응의 강도를 높일 필요가 있다고 판단하였다.

□세계경제는 높은 인플레이션 지속, 미 연준의 긴축 기조 강화, 우크라이나 사태 장기화 등의 영향으로 경기 둔화가 이어졌다. 국제금융시장에서는 미 달러화 강세 기조 강화로 주요국의 통화 가치가 절하된 가운데 장기시장금리가 큰 폭 상승하고 주가가 하락하였으며, 일부 국가에서는 금융불안이 나타났다. 앞으로 세계경제와 국제금융시장은 국제원자재가격 및 글로벌 인플레이션 향방, 주요국의 통화정책 변화 및 미 달러화 움직임, 지정학적 리스크 등에 영향받을 것으로 보인다.

□국내경제는 소비가 회복 흐름을 이어갔지만 수출 증가율이 낮아지면서 성장세가 둔화되었다. 고용 상황은 큰 폭의 취업자수 증가가 이어지는 등 개선세를 지속하였다. 앞으로 국내경제는 글로벌 경기 둔화, 금리 상승 등의 영향으로 성장세가 점차 낮아질 것으로 예상된다. 금년 성장률은 지난 8월 전망치(2.6%)에 대체로 부합하겠지만 내년은 지난 전망치(2.1%)를 하회할 것으로 전망된다.

□소비자물가는 석유류 가격 오름세 둔화에도 개인서비스 및 가공식품 가격의 상승폭이 확대되면서 5%대 중후반의 높은 오름세를 지속하였다. 근원인플레이션율(식료품 및 에너지 제외 지수)과 기대인플레이션율도 4%대의 높은 수준을 이어갔다. 앞으로 소비자물가는 환율 상승의 영향 등이 추가 물가 상승압력으로 작용하면서 상당기간 5~6%대의 높은 오름세를 지속할 것으로 예상된다. 금년 및 내년 소비자물가 상승률은 8월 전망치(5.2% 및 3.7%)에 대체로 부합하겠지만, 경기 둔화에 따른 하방압력에도 불구하고 환율 상승, 주요 산유국의 감산 등으로 상방 리스크가 큰 것으로 판단된다.

□금융시장에서는 미 달러화 강세와 엔화, 위안화 약세 등에 영향받아 원/달러 환율이 크게 상승하고 외국인 증권투자자금이 순유출되는 등 외환부문을 중심으로 변동성이 확대되었다. 장기시장금리는 큰 폭 상승하였고 주가는 크게 하락하였다. 가계대출은 소폭 감소하고 주택가격은 하락폭이 확대되었다.

□금융통화위원회는 앞으로 성장세를 점검하면서 중기적 시계에서 물가상승률이 목표수준에서 안정될 수 있도록 하는 한편 금융안정에 유의하여 통화정책을 운용해 나갈 것이다. 국내 경기가 둔화되고 있지만, 물가가 목표수준을 크게 상회하는 높은 오름세를 지속할 것으로 예상되므로 금리인상 기조를 이어나갈 필요가 있다. 이 과정에서 향후 금리인상의 폭과 속도는 높은 인플레이션의 지속 정도, 성장 흐름, 주요국의 통화정책 변화, 자본유출입을 비롯한 금융안정 상황, 지정학적 리스크 등을 면밀히 점검하면서 판단해 나갈 것이다.